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未确定期限的房屋租赁合约「案情讲解」 赵某享有私房三间，用于面积总计二十七点五平方米，多年来仍然租与马某居住于。现在该房内居住于的有马某及其女儿、女婿、外孙女。赵某除该处房产外，在他处无其他住房，多年来仍然随子女居住于。
一九九九年一月，赵某以自己所所有的私房三间现由马某一人同住，且自己住房艰难为由，控告至原审法院，拒绝将该房交还自寄居。「本案评析」 房屋租赁纠纷是一种更为少见的房地产案件。
由于我国及北京市房地产政策的历史遗留问题，导致大量产权人虽在名义上享有房屋产权，但房屋被历史上构成的承租人长年同住的情况。在这种租用关系中，房屋租金往往是仍然在依照历史上构成的极便宜的租金标准继续执行，取名为租用但实质上未缴纳租金的例子亦屡见不鲜。
近几年来，房屋产权人因反感原先租金或自身住房艰难， 拒绝交还房屋而引发的诉讼十分广泛。那么，这种未确定期限的房屋租赁合约关系，否可以退租腾房，不应依据何种法律呢？对于此种情况，我国法律中适当的规定过于完善，仅有在“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见”第119条中规定：“未确定租期，房主拒绝交还房屋业主的，一般应该获准。
承租人有条件迁往的，不应责令其迁往；如果承租人迁往确实艰难的，可给一定期限让其去找房或者腾让部分房屋”。根据该条规定，此种案件否裁决退租腾房，主要实地考察两个情节：一是产权人交还房屋否自寄居，主要是看产权人住房条件否艰难；二是看承租人否有其他房屋，否可以迁往。
在实践中，根据双方居住于条件的具体情况，主要有三种解决问题方法： 一。承租人确实其他房屋居住于的，则无论产权人住房否艰难，皆不应退租腾房。在产权人住房艰难的情况下，理所当然获准其行使对自有房屋的使用权；即使产权人住房条件较为优渥，出于民法的基本原则，未确定期限的合约，双方皆有权随时明确提出中止，只需给对方腾出适当的打算期限才可，一旦产权人明确提出中止出租关系，亦不应获准，但应给承租人迁往腾房适当的时间。
二。承租人无其他房屋，且产权人住房比较优渥的，一般不获准产权人全部交还房屋。这是为了保持社会的平稳，维护全社会的整体利益，尽量避免承租人无家可归的情形，法律拒绝产权人移转一部分所有权，明确谈就是继续退出对自有房屋使用权的行使。但其对房屋的其他所有权，如处分权、收益权仍不受法律维护，该房可以出售，亦可以缴纳房租。
三。承租人无其他住房，迁往确实艰难，但同时产权人亦无房居住于，住房艰难的，则不应本着民法中的公平原则，协商双方对立，尽可能解决困难。本案就归属于这种情况。
法院在对比双方具体情况后，指出产权人住房更为艰难，而承租人不具备拆迁部分房屋的能力，故做出如上裁决。综上所述，房屋租赁纠纷中的退租腾房案件，主要根据双方的住房情况，在维护产权人使用权的前提下，顾及公平和社会安定，依具体情况展开处置。
值与当事人住房否艰难，则由办案法官根据当地的广泛住房状况、当地政府制订的适当住房标准，权衡双方的具体情况，权利裁量要求。「审判结果」 原审法院经审理证实，马某租用赵某私房并未违背出租合约，且赵某所述其私房由马某一人居住于及其独自另有住房一节，并未向法院获取适当证据，欲于一九九九年三月裁决：上诉原告赵某收房之诉讼请求。裁决后，赵某上告，以原判确认事实不明，处置不公为由，裁决至二审法院，拒绝撤销原判，由马某留出诉争之房。二审法院经审理，查明赵某与马某曾于80年代初签定房屋租赁契约，出租期限未确定。
后马某仍然于该房内居住于，现在该房内居住于人系马某一家四口人，赵某在他处无其他住房，仍然随子女居住于。上述事实，有双方当事人陈述、房产所有证、私房租赁契约、证人证言等证据材料立案佐证。但赵某所述其私房由马某一人居住于及其独自另有住房一节，并未向法院获取适当证据。
二审法院在起诉书中认为：“公民合法财产不受法律维护。双方诉争之房系赵某之私产房，其对该房拥有占据、用于之权利，且赵某现他处无月住房，其居住于艰难小于承租人马某。马某一家四口人占住西房三间，不具备拆迁部分房屋的条件，故原审法院裁决上诉赵某收房之诉讼请求，适用法律失当，本院依法不予改判，根据马某家庭人口情况，赵某拒绝将房屋全部交还，依据严重不足，本院未予反对。
” 二审法院于1999年7月，做出终审判决如下： 一、撤消一审民事判决； 二、二审裁决生效后十五日内，马某及其共计居于人将三间争讼房屋中的西向第一间凌空转交赵某。由赵某负责管理将该房与第二间之间隔断墙上的门堵住，并该房自行门口。三、上诉赵某其他诉讼请求。
[涉及法规] “最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见”第119条中规定：“未确定租期，房主拒绝交还房屋业主的，一般应该获准。承租人有条件迁往的，不应责令其迁往；如果承租人迁往确实艰难的，可给一定期限让其去找房或者腾让部分房屋”。
根据该条规定，此种案件否裁决退租腾房，主要实地考察两个情节：一是产权人交还房屋否自寄居，主要是看产权人住房条件否艰难；二是看承租人否有其他房屋，否可以迁往。在实践中，根据双方居住于条件的具体情况，主要有三种解决问题方法： 一。承租人确实其他房屋居住于的，则无论产权人住房否艰难，皆不应退租腾房。
在产权人住房艰难的情况下，理所当然获准其行使对自有房屋的使用权；即使产权人住房条件较为优渥，出于民法的基本原则，未确定期限的合约，双方皆有权随时明确提出中止，只需给对方腾出适当的打算期限才可，一旦产权人明确提出中止出租关系，亦不应获准，但应给承租人迁往腾房适当的时间。二。承租人无其他房屋，且产权人住房比较优渥的，一般不获准产权人全部交还房屋。
这是为了保持社会的平稳，维护全社会的整体利益，尽量避免承租人无家可归的情形，法律拒绝产权人移转一部分所有权，明确谈就是继续退出对自有房屋使用权的行使。但其对房屋的其他所有权，如处分权、收益权仍不受法律维护，该房可以出售，亦可以缴纳房租。三。承租人无其他住房，迁往确实艰难，但同时产权人亦无房居住于，住房艰难的，则不应本着民法中的公平原则，协商双方对立，尽可能解决困难。
本案就归属于这种情况。法院在对比双方具体情况后，指出产权人住房更为艰难，而承租人不具备拆迁部分房屋的能力，故做出如上裁决。
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